Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что Означает Помещение Свободного Назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:
Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.
Что можно открыть в ПСН?
Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.
Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.
Ответственность за неправильную эксплуатацию
Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.
Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.
Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).
Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.
Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.
Отличительная особенность ПСН
Помещения свободного назначения относятся к объектам коммерческой недвижимости, главная отличительная особенность которых заключается в отсутствии целевого назначения. Целевое назначение определяется на стадии проектирования и предусматривает определенные требования к нежилым помещениям. Поэтому помещения свободного назначения универсальны и могут использоваться практически под любые цели.
Арендатор, благодаря универсальности ПСН, располагает возможностью открыть офис, барбершоп, торговую точку для реализации товаров или услуг, объект организации общественного питания или сферы досуга. В случае очень большой (для вас) площади предлагаемого в аренду объекта вы можете договориться о кооперации с другими арендаторами. После завершения договора аренды новый арендатор без проблем приспособит арендуемую площадь под свои потребности или сохранит назначение объекта, ограничившись косметическими ремонтными работами.
Помещения свободного назначения предлагают в аренду в виде площади в здании либо самого отдельно стоящего здания. Оборудование арендуемой площади под требования ведения своего бизнеса осуществляет арендатор. При этом требуется учитывать общие требования к объектам коммерческой недвижимости.
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
Использование нежилого помещения не по назначению
/ / Однако акта прямого действия, устанавливающего порядок, процедуру согласования изменения целевого назначения нежилого помещения, пока нет. Применяя по аналогии Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г.
№ 560-РМ “Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлению документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах”, лица, решившие изменить целевое назначение объекта нежилого фонда, подают в окружные комиссии:Согласно Закону г. Москвы от 3 июля 2002 г. № 38 “О государственном контроле за учётом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы”, под порядком изменения целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах аренды (субаренды), следует понимать получение пользователем (арендатором, субарендатором) решения полномочного органа об изменении целевого назначения
Свободный формат
С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.
Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор .
Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.
Помещения свободного назначения (
сокращ. ПСН)
— вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.
ПСН можно превратить:
— в офисные помещения,
— помещения для сферы досуга и общественного питания,
— торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),
— склады и хранилища,
— производственные мастерские или миницеха.
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы.
С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.
Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор .
Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.
Помещения свободного назначения (
сокращ. ПСН)
— вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.
ПСН можно превратить:
— в офисные помещения,
— помещения для сферы досуга и общественного питания,
— торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),
— склады и хранилища,
— производственные мастерские или миницеха.
— разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин-пекарня или склад-магазин).
Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН
, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.
Требования к имуществу
Необходимо, чтобы недвижимость соответствовала следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
- Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
- Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
- Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
- Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.
Если использовать такое недвижимое имущество можно только с присоединением части общего пространства многоквартирного дома, потребуется согласие жильцов. Чтобы получить его, потребуется проводить общее собрание.
Разрешение потребуется и для организации отдельного входа, если для этого понадобится изменять ограждающие и/или несущие конструкции.
В дальнейшем использовании должны соблюдаться требования:
- санитарно-гигиенические;
- противопожарные;
- экологические.
В частности, если нежилое помещение находится в жилом здании, в нём нельзя размещать:
- Предприятия, загрязняющие территорию и воздух (физически и химически).
- Нарушающие условия проживания.
- Некоторые лечебно-профилактические организации (помогающие при наркотической и алкогольной зависимостях, инфекционным больным).
- Промышленные предприятия.
- Магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами.
- Химчистки.
- Общественные туалеты.
- Учреждения, работающие позднее 23 часов (или, тем более, круглосуточные).
Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:
площади, планировки, расположения на этаже;
качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;
района и окружающей инфраструктуры;
наличия отдельного входа и собственной территории.
Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.
Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:
помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;
продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;
при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.
Coвeты, кaк выгoднo влoжить в кoммepчecкyю нeдвижимocть
Нaчинaющиe инвecтopы бoятcя дeлaть pиcкoвaнныe cтaвки нa aкции, цeнныe бyмaги, cтoимocть кoтopыx нecтaбильнa. Пoкyпкa кoммepчecкoй нeдвижимocти дaeт вoзмoжнocть пoлyчaть пpибыль бeз pиcкa — чтoбы нe cлyчилocь в финaнcoвoй cфepe, нeдвижимocть ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Пpи этoм вaжнo гpaмoтнo oцeнить вce пpeимyщecтвa и пepcпeктивы, чтoбы cдeлaть пpaвильный выбop c yчeтoм тeкyщeй cитyaции, a тaкжe кoммepчecкoй пpивлeкaтeльнocти oбъeктa.
Интepecнo! B 2017 гoдy нaибoльшим cпpocoм нa pынкe кoммepчecкиx oбъeктoв пoльзoвaлиcь тopгoвыe пoмeщeния. B иx пoкyпкy былo влoжeнo пopядкa 712 миллиoнoв дoллapoв или 41% вceгo oбъeмa влoжeний. Нaибoлee интepecным ceгмeнтoм экcпepты cчитaют cтpит-pитeйл — пoмeщeния нa пepвыx или цoкoльныx этaжax здaний нa oживлeннoй yлицe. B cтoлицe дoxoднocть тaкиx oбъeктoв cocтaвляeт 11-12% гoдoвыx бeз yчeтa нaлoгoв.
Caмым oптимaльным cпocoбoм пoиcкa нeдвижимocти кoммepчecкoгo типa выcтyпaeт coтpyдничecтвo c aгeнтcтвoм пo нeдвижимocти. Pиэлтopы oпepиpyют вceй aктyaльнoй инфopмaциeй и пpeдлoжeниями в этoм ceгмeнтe pынкa, пoэтoмy пoмoгyт выбpaть caмoe выгoднoe пpeдлoжeниe.
Аренда и продажа помещения свободного назначения
В 2021 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:
- Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
- Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилое помещение как недвижимое имущество, которое изолировано и соответствует требованиям для проживания человека на постоянной основе. Оно должно отвечать нормам санитарного и технического характера.
Жилое помещение может состоять из нескольких частей, и его общую площадь рассчитывают как сумму всех этих частей, в том числе помещений, которые используются как вспомогательные (удовлетворяющие бытовые и иные нужды человека). Балконы, лоджии, веранды и террасы в их число не входят.
Виды помещений, относящихся к жилым:
- жилые дома, части жилых домов;
- квартиры, части квартир;
- комнаты.